حساب الضمان للعقارات على الخارطة في دبي (2026)
هل تبحث عن محامي عقاري؟ تصفح القوائم الموثقة
تصفح الآنحساب الضمان يحمي أموالك عند شراء عقار على الخارطة. دبي أنشأت نظام حسابات الضمان (الإسكرو) بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 لحماية مشتري العقارات على الخارطة من مخاطر تعثر المطورين أو سوء استخدام أموال المشترين. النظام يُلزم كل مطور بفتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع لدى بنك معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، ولا يمكن سحب الأموال إلا وفق نسب إنجاز يعتمدها مهندس مستقل. هذا الدليل يشرح كيف يعمل النظام وحقوقك كمشترٍ والمخاطر التي يجب أن تنتبه لها. لاستشارة متخصصة راجع دليلنا لمحامي العقارات في الإمارات.
ما هو حساب الضمان العقاري في دبي؟
حساب الضمان (الإسكرو) هو حساب بنكي مستقل يُفتح باسم المشروع العقاري — وليس باسم المطور — لدى بنك معتمد من ريرا، تُودع فيه جميع مدفوعات المشترين ولا يستطيع المطور سحب الأموال منه إلا وفق نسب إنجاز البناء المعتمدة من مهندس مستقل تعينه ريرا.
النظام يعمل كطرف ثالث محايد بين المشتري والمطور:
- المشتري يدفع أقساطه في حساب الضمان وليس مباشرة للمطور
- المطور يحصل على الأموال تدريجياً مع تقدم البناء
- البنك يحتفظ بالأموال ولا يُفرج عنها إلا بموافقة ريرا
- ريرا تراقب الحساب وتعتمد الصرف
الإطار القانوني
| التشريع | الدور |
|---|---|
| القانون رقم 8/2007 | الإطار العام لحسابات الضمان |
| القانون رقم 13/2008 | تنظيم السجل العقاري المبدئي |
| الأمر الإداري رقم 6/2010 | تفاصيل آلية الصرف ونسب الإنجاز |
| لوائح ريرا | التحديثات الدورية والشروط التشغيلية |
كيف يعمل نظام حساب الضمان عملياً؟
المطور يفتح حساباً لكل مشروع قبل البيع، المشتري يدفع أقساطه في الحساب، مهندس مستقل يعتمد نسبة الإنجاز، ريرا توافق على صرف النسبة المقابلة للمطور. عند الاكتمال بنسبة 100% يُصرف الرصيد المتبقي.
آلية الصرف حسب الإنجاز
| نسبة إنجاز البناء | نسبة الصرف المسموح بها |
|---|---|
| 20% (الأساسات) | حتى 20% من قيمة المشروع |
| 40% (الهيكل) | حتى 40% |
| 60% (التشطيبات الأولية) | حتى 60% |
| 80% (التشطيبات النهائية) | حتى 80% |
| 100% (الاكتمال) | حتى 100% |
ملاحظات مهمة حول الصرف
- 5% من قيمة المشروع تبقى محتجزة كضمان لمدة سنة بعد التسليم
- المطور لا يمكنه استخدام أموال مشروع لتمويل مشروع آخر
- تكاليف الأرض لا تُدفع من حساب الضمان (يجب أن تكون الأرض مملوكة أو مسددة مسبقاً)
- رسوم الخدمات والإدارة لا تتجاوز نسبة محددة
ما حقوق المشتري في نظام الضمان؟
المشتري يملك حق التحقق من وجود حساب الضمان وأن مدفوعاته تصل إليه فعلاً. كما يحق له استرداد أمواله إذا أُلغي المشروع أو تعثر المطور، ورفض الدفع في أي حساب غير حساب الضمان المعتمد.
حقوق المشتري الأساسية:
- التحقق — التأكد من تسجيل المشروع لدى ريرا ووجود حساب ضمان
- الإيصال — الحصول على إيصال بكل دفعة يوضح اسم حساب الضمان
- الاسترداد — استرداد المبالغ إذا أُلغي المشروع
- الرفض — رفض الدفع في حساب المطور الشخصي
- المتابعة — الاستعلام عن نسبة إنجاز المشروع عبر ريرا
- الشكوى — تقديم شكوى لريرا إذا خالف المطور شروط الضمان
كيف تتحقق من حساب الضمان؟
- ادخل موقع ريرا أو تطبيق دبي ريست
- ابحث باسم المشروع أو رقم التسجيل
- تحقق من رقم حساب الضمان واسم البنك
- تأكد أن رقم الحساب في عقد البيع يطابق المسجل لدى ريرا
قبل أن تكمل — تصفح 13+ محامي عقاري موثق
تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة
ماذا يحدث إذا تأخر المشروع أو أُلغي؟
إذا تأخر المشروع يحق للمشتري المطالبة بالتعويض أو فسخ العقد واسترداد أمواله من حساب الضمان. إذا أُلغي المشروع رسمياً من ريرا تُشكَّل لجنة تصفية توزع الأموال المتبقية على المشترين بالتناسب.
سيناريوهات التأخير
| الحالة | حق المشتري |
|---|---|
| تأخير أقل من سنة | المتابعة مع المطور — لا فسخ تلقائي |
| تأخير أكثر من سنة | حق الفسخ واسترداد المدفوعات |
| إلغاء المشروع رسمياً | استرداد من حساب الضمان عبر لجنة التصفية |
| تعثر المطور | ريرا تعين مطوراً بديلاً أو تصفي المشروع |
إجراءات الاسترداد
- تقديم طلب فسخ لريرا مع إثبات التأخير
- ريرا تتحقق من حق الفسخ
- إصدار أمر بالاسترداد من حساب الضمان
- البنك يحوّل المبلغ للمشتري
- المدة: 3-12 شهراً حسب التعقيد
تحذير: إذا كان حساب الضمان لا يحتوي أموالاً كافية (لأن المطور سحب وفق نسب الإنجاز)، فقد لا يسترد المشتري كامل مبلغه. هذا هو الخطر الأساسي.
ما التزامات المطور تجاه حساب الضمان؟
المطور ملزم بفتح حساب ضمان لكل مشروع قبل بدء البيع، وإيداع جميع مدفوعات المشترين فيه، وعدم استخدام الأموال إلا للمشروع ذاته، وتقديم تقارير دورية لريرا عن الإنجاز والصرف.
التزامات المطور:
- فتح حساب ضمان معتمد قبل أي عملية بيع
- تسجيل المشروع لدى ريرا والحصول على رقم ضمان
- إيداع 100% من مدفوعات المشترين في الحساب
- عدم خلط أموال المشروع بأموال مشاريع أخرى
- تقديم تقارير إنجاز معتمدة من مهندس مستقل
- عدم سحب أموال تتجاوز نسبة الإنجاز الفعلية
- إبلاغ ريرا فوراً عن أي تأخير أو مشكلة
عقوبات مخالفة المطور
| المخالفة | العقوبة |
|---|---|
| البيع بدون حساب ضمان | وقف المشروع + غرامة |
| تحويل أموال لمشروع آخر | إحالة جنائية + إلغاء ترخيص |
| تقديم تقارير إنجاز كاذبة | غرامة + إحالة جنائية |
| عدم إيداع مدفوعات المشترين | وقف النشاط + تعويض |
كيف يحمي المشتري نفسه إضافياً؟
بالإضافة لنظام الضمان، يجب على المشتري التحقق من سمعة المطور وتاريخ مشاريعه السابقة، وقراءة عقد البيع بعناية، والتأكد من شروط الدفع والتسليم، واستشارة محامٍ قبل التوقيع.
نصائح عملية:
- تحقق من المطور — سجله لدى ريرا ومشاريعه المكتملة
- اقرأ العقد كاملاً — خاصة شروط التأخير والفسخ والتعويض
- تأكد من المواصفات — أن الملحقات التفصيلية جزء من العقد
- احتفظ بكل إيصال — إيصالات الدفع ومراسلات المطور
- تابع الإنجاز — زر الموقع دورياً وتابع عبر ريرا
- استشر محامياً — قبل التوقيع وعند أي خلاف
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للمطور رفض فتح حساب ضمان؟ لا — حساب الضمان إلزامي لكل مشروع على الخارطة في دبي. المطور الذي يبيع بدون حساب ضمان يرتكب مخالفة قانونية.
هل تشمل الحماية العقارات خارج دبي؟ نظام حساب الضمان خاص بدبي. الإمارات الأخرى لديها أنظمة مختلفة — أبوظبي لديها نظام مشابه لكن بلوائح مختلفة.
ماذا لو دفعت في حساب المطور بدلاً من حساب الضمان؟ هذا خطر كبير — لن تكون محمياً بنظام الضمان. اطلب فوراً تحويل المبلغ لحساب الضمان أو استشر محامياً.
هل يمكنني بيع عقاري على الخارطة قبل اكتماله؟ نعم، يمكنك بيعه (إعادة بيع) بشرط دفع نسبة معينة من الثمن (عادة 30-40%) وموافقة المطور وريرا.
اقرأ أيضاً
- دليل شراء العقارات للمقيمين في دبي
- تسجيل إيجاري في دبي — الإجراءات والمتطلبات
- حقوق المستأجر في دبي — الدليل الشامل
مستعد للعثور على محامي عقاري المناسب؟
تصفح 13+ قائمة موثقة مع تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة.
ابدأ البحث الآنطلب تواصل للاستشارة
أرسل بيانات التواصل فقط. لا ترسل تفاصيل قضيتك.
دليل المحامين
فريق دليل المحامين المتخصص في تقديم محتوى موثوق عن المحامين والمستشارين القانونيين.