قوانين زيادة الإيجار في دبي — دليل حاسبة RERA (2026)
هل تبحث عن محامي عقاري؟ تصفح القوائم الموثقة
تصفح الآنزيادات الإيجار في دبي تتبع معادلة ثابتة. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 أسس نظاماً متدرجاً يحدد سقف الزيادات بناءً على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط السوق. حاسبة مؤشر إيجارات RERA هي الأداة الرسمية الوحيدة لتحديد الحد الأقصى المسموح به للزيادة. المالك لا يمكنه تجاوز ما تسمح به الحاسبة، والمستأجر الذي يتلقى مطالبة تتجاوز السقف يمكنه الرفض والتقدم للجنة النزاعات الإيجارية. هذا الدليل يشرح النسب والإجراءات والاعتراض. للإرشاد العقاري راجع دليل المحامي العقاري.
ما هي حاسبة مؤشر إيجارات RERA؟
حاسبة مؤشر إيجارات RERA أداة إلكترونية تابعة لدائرة الأراضي والأملاك تحدد الحد الأقصى المسموح لزيادة الإيجار عند التجديد. تقارن الإيجار الحالي بمتوسط السوق للعقارات المماثلة في المنطقة وتطبق سقف الزيادة وفق المرسوم 43 لسنة 2013. الحاسبة هي المرجع الوحيد في نزاعات الزيادة.
الحاسبة متاحة عبر تطبيق Dubai REST وموقع دائرة الأراضي. لاستخدامها أدخل: نوع العقار، عدد الغرف، المنطقة، والإيجار السنوي الحالي.
النتائج تُظهر: متوسط إيجار السوق، نسبة الفرق مع إيجارك، نسبة الزيادة القصوى المسموحة، والإيجار السنوي الجديد الأقصى.
ما هي نسب الزيادة المسموحة؟
المرسوم 43 لسنة 2013 يحدد سقفاً متدرجاً: لا زيادة إذا كان الإيجار أقل من 10% تحت متوسط السوق. 5% إذا كان 11-20% أقل. 10% إذا 21-30% أقل. 15% إذا 31-40% أقل. و20% إذا كان أكثر من 40% تحت المتوسط. الحد الأقصى تحت أي ظرف هو 20% سنوياً.
| الفجوة مع متوسط السوق | الزيادة القصوى المسموحة |
|---|---|
| عند متوسط السوق أو أعلى | 0% (لا زيادة) |
| حتى 10% أقل من السوق | 0% (لا زيادة) |
| 11% إلى 20% أقل | 5% |
| 21% إلى 30% أقل | 10% |
| 31% إلى 40% أقل | 15% |
| أكثر من 40% أقل | 20% |
مثال حسابي:
| العامل | القيمة |
|---|---|
| الإيجار السنوي الحالي | 60,000 درهم |
| متوسط السوق حسب RERA | 85,000 درهم |
| النسبة أقل من السوق | 29.4% (تقع في شريحة 21-30%) |
| الزيادة القصوى | 10% |
| الإيجار السنوي الجديد الأقصى | 66,000 درهم |
حتى لو كان متوسط السوق 85,000 درهم، المالك لا يمكنه رفع الإيجار مباشرة لهذا المبلغ. الوصول لمتوسط السوق يحتاج عدة دورات تجديد.
ملاحظات مهمة:
- السقف يسري على التجديد فقط — عند تأجير عقار شاغر يحدد المالك أي إيجار
- السقف سنوي حتى لو كان العقد لسنتين
- السقف يسري على الإيجار الإجمالي — إضافة "رسوم صيانة" للتحايل يمكن الطعن فيه
كيف تستخدم حاسبة RERA خطوة بخطوة؟
افتح تطبيق Dubai REST أو موقع dubailand.gov.ae، اختر حاسبة مؤشر الإيجارات، أدخل نوع العقار وعدد الغرف والمنطقة والإيجار السنوي الحالي. الحاسبة تعرض المتوسط والزيادة القصوى. صوّر النتيجة — هذا دليلك إذا طالب المالك بأكثر من المسموح.
| الحقل | ما تُدخله |
|---|---|
| نوع العقار | شقة، فيلا، مكتب، مستودع... |
| عدد الغرف | استوديو، غرفة، غرفتان... |
| المنطقة | اختر من القائمة (مثلاً: دبي مارينا، JLT، وسط المدينة) |
أخطاء شائعة عند استخدام الحاسبة:
| الخطأ | الأثر | الحل |
|---|---|---|
| اختيار منطقة خاطئة | متوسط سوق غير صحيح | تحقق أن اسم المنطقة يطابق إيجاري |
| عدد غرف خاطئ | نتيجة منحرفة | طابق تسجيل إيجاري |
| إدخال الإيجار الشهري بدل السنوي | نتيجة خاطئة تماماً | استخدم دائماً الرقم السنوي |
| استخدام نسخة قديمة | بيانات سوق غير محدثة | استخدم النسخة الحالية |
قبل أن تكمل — تصفح 13+ محامي عقاري موثق
تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة
ما هو الإنذار الذي يجب أن يرسله المالك؟
يجب على المالك إنذار المستأجر بالزيادة قبل 90 يوماً من تاريخ التجديد. الإنذار يجب أن يكون كتابياً — عبر كاتب عدل أو بريد مسجل أو تطبيق Dubai REST. الرسائل النصية وواتساب والبريد الإلكتروني غير صالحة قانونياً. إذا لم يُرسل الإنذار قبل 90 يوماً يُجدد العقد بالإيجار الحالي.
| المتطلب | المعيار |
|---|---|
| الحد الأدنى للإنذار | 90 يوماً قبل تاريخ التجديد |
| الشكل | كتابي |
| وسيلة التسليم | كاتب عدل، بريد مسجل، أو تطبيق Dubai REST |
| المحتوى | تحديد مبلغ الإيجار الجديد المقترح |
| اللغة | العربية (ثنائي اللغة مقبول) |
ما لا يُعتبر إنذاراً صالحاً:
- رسائل واتساب أو SMS
- البريد الإلكتروني (إلا إذا نص العقد صراحة على ذلك)
- المحادثات الشفهية
- مذكرات غير رسمية تحت الباب
كيف تعترض على زيادة إيجار غير قانونية؟
إذا طالب المالك بأكثر مما تسمح حاسبة RERA، ارفض الزيادة الفائضة وقدم شكوى للجنة النزاعات الإيجارية. قدم عبر تطبيق Dubai REST أو شخصياً. أحضر نتيجة حاسبة RERA وعقد إيجاري الحالي وإنذار المالك. اللجنة تطبق الحاسبة وتصدر حكماً ملزماً. لا يمكن إخلاؤك لرفض زيادة غير قانونية.
الخطوة 1 — تحقق أن الزيادة تتجاوز السقف عبر حاسبة RERA.
الخطوة 2 — أرسل رداً كتابياً للمالك بالبريد المسجل أو عبر كاتب عدل مشيراً لتجاوز سقف RERA.
الخطوة 3 — استمر في دفع الإيجار الحالي. لا تتوقف عن الدفع أبداً.
الخطوة 4 — قدم شكوى للجنة النزاعات الإيجارية.
المستندات المطلوبة:
| المستند | الغرض |
|---|---|
| عقد إيجاري الحالي | يثبت الإيجار الحالي |
| لقطة شاشة حاسبة RERA | تُظهر الزيادة القصوى المسموحة |
| إنذار الزيادة من المالك | يثبت المطالبة غير القانونية |
| ردك الكتابي | يُظهر محاولتك الحل الودي |
| كشوف حساب بنكية | تثبت استمرار دفع الإيجار |
رسوم القيد: 3.5% من الإيجار السنوي محل النزاع (بحد أدنى 500 وأقصى 20,000 درهم).
حمايات المستأجر أثناء النزاع:
- يحتفظ بالعقار طوال فترة النزاع
- المالك لا يمكنه اتخاذ إجراءات انتقامية
- العقد يستمر بالشروط الحالية حتى صدور قرار اللجنة
هل تسري سقوف الزيادة على العقارات التجارية؟
نعم. المرسوم 43 لسنة 2013 يسري على العقارات السكنية والتجارية في دبي. مؤشر RERA يغطي المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات. نفس النسب المتدرجة تنطبق ونفس شرط الإنذار 90 يوماً ينظم الزيادات التجارية.
| العامل | سكني | تجاري |
|---|---|---|
| حاسبة RERA تنطبق؟ | نعم | نعم |
| سقوف المرسوم 43 تنطبق؟ | نعم | نعم |
| إنذار 90 يوماً مطلوب؟ | نعم | نعم |
| تسجيل إيجاري مطلوب؟ | نعم | نعم |
| مدة العقد النموذجية | سنة | 1-5 سنوات |
| خلو (مفتاح) | غير شائع | أحياناً (منطقة رمادية قانونياً) |
الخلو (مفتاح): بعض الملاك التجاريين يطالبون بمبلغ "خلو" — دفعة مقدمة منفصلة عن الإيجار. شرعية الخلو محل جدل في دبي. إذا طالبك المالك بخلو بالإضافة لزيادة تتجاوز السقف يمكن لمحامي عقاري إرشادك.
ماذا لو كنت تدفع أكثر من متوسط السوق؟
إذا أظهرت حاسبة RERA أن إيجارك عند متوسط السوق أو أعلى فالمالك لا يمكنه أي زيادة — السقف هو 0%. المستأجر يحق له أيضاً طلب تخفيض الإيجار رغم عدم وجود آلية قانونية لفرض التخفيض. عملياً المستأجرون يفاوضون بالإشارة لمؤشر RERA والتهديد بالمغادرة.
| الخيار | الفعالية | المخاطر |
|---|---|---|
| التفاوض ببيانات RERA | مرتفعة — الملاك يريدون الاحتفاظ بالمستأجرين | منخفضة |
| طلب تخفيض رسمي | متوسطة — لا آلية تنفيذ قانونية | منخفضة |
| التهديد بالمغادرة | مرتفعة — الشغور يكلف المالك أكثر | متوسطة |
| شكوى لجنة النزاعات للتخفيض | منخفضة — اللجنة تمنع الزيادة لكن نادراً تأمر بالتخفيض | منخفضة |
لمزيد من المعلومات عن تسجيل إيجاري وللإرشاد العقاري الشامل راجع دليل المحامي العقاري.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للمالك زيادة الإيجار أثناء سريان العقد؟ لا. الزيادة لا تُطبق إلا عند التجديد. الزيادة أثناء العقد باطلة حتى لو وافق المستأجر (ما لم يُسجل إيجاري جديد).
ماذا لو كانت حاسبة RERA معطلة؟ زُر مركز خدمة دائرة الأراضي شخصياً للحصول على حساب رسمي. لجنة النزاعات أيضاً تشغل الحاسبة بشكل مستقل.
هل ينطبق إنذار 90 يوماً إذا أراد المالك تخفيض الإيجار؟ لا. إنذار 90 يوماً ينطبق على الزيادات وعدم التجديد فقط. يمكن للمالك عرض تخفيض في أي وقت.
هل يمكنني التفاوض على تجميد الإيجار بدلاً من الزيادة؟ نعم. حاسبة RERA تُظهر الحد الأقصى المسموح — وليس الزيادة الإلزامية. كثير من المستأجرين يفاوضون على تجميد أو زيادة أقل.
ماذا لو زاد المالك الإيجار بدون إنذار صحيح؟ الزيادة باطلة. العقد يُجدد بالإيجار الحالي. إذا رفض المالك تجديد إيجاري بالسعر القديم قدم شكوى للجنة النزاعات.
اقرأ أيضاً
مستعد للعثور على محامي عقاري المناسب؟
تصفح 13+ قائمة موثقة مع تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة.
ابدأ البحث الآنطلب تواصل للاستشارة
أرسل بيانات التواصل فقط. لا ترسل تفاصيل قضيتك.
دليل المحامين
فريق دليل المحامين المتخصص في تقديم محتوى موثوق عن المحامين والمستشارين القانونيين.