قانون الملكية المشتركة (ستراتا) في الإمارات — حقوق الملاك والتزاماتهم (2026)
هل تبحث عن محامي عقاري؟ تصفح القوائم الموثقة
تصفح الآنقانون الملكية المشتركة ينظّم حياة الملايين. عندما تملك شقة أو مكتباً في مبنى متعدد الوحدات في الإمارات فأنت لا تملك وحدتك فقط — أنت شريك في المناطق المشتركة (ممرات، مصاعد، مسابح، مواقف) مع بقية الملاك. القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي (قانون ستراتا) والقوانين المماثلة في الإمارات الأخرى ينظمان هذه العلاقة. هذا الدليل يشرح حقوق الملاك والتزاماتهم ودور جمعية الملاك ورسوم الخدمة. لنزاعات الملكية المشتركة استشر محامي عقارات.
ما هي الملكية المشتركة (ستراتا) وكيف تعمل؟
الملكية المشتركة (Strata/Joint Ownership) نظام قانوني يملك فيه كل مالك وحدته ملكية فردية كاملة بينما يشترك مع بقية الملاك في ملكية المناطق المشتركة (مداخل، مصاعد، مسابح، حدائق، مواقف سيارات). تُدار المناطق المشتركة عبر جمعية ملاك يموّلها الملاك من خلال رسوم خدمة سنوية.
عناصر الملكية المشتركة:
| العنصر | الملكية | الإدارة |
|---|---|---|
| الوحدة (شقة/مكتب) | فردية — المالك | المالك |
| المناطق المشتركة | مشتركة — جميع الملاك | جمعية الملاك / شركة الإدارة |
| الأرض | مشتركة (عادة) | حسب عقد التطوير |
| المرافق (مسبح، صالة رياضية) | مشتركة | جمعية الملاك / شركة الإدارة |
| المواقف (المخصصة) | مرتبطة بالوحدة | المالك |
| المواقف (العامة) | مشتركة | جمعية الملاك |
حصة كل مالك في المناطق المشتركة تُحسب عادة بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة المبنى.
ما هي حقوق مالك الوحدة في نظام الملكية المشتركة؟
لكل مالك الحق في: استخدام وحدته والتصرف فيها (بيع، تأجير، رهن)، استخدام المناطق المشتركة، المشاركة في قرارات جمعية الملاك بالتصويت، الاطلاع على الحسابات والميزانية، الاعتراض على رسوم الخدمة المبالغ فيها، ورفع شكوى لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في حال المخالفات.
حقوق المالك:
- التصرف في الوحدة — بيع أو تأجير أو رهن بحرية
- استخدام المرافق — المسبح والصالة الرياضية والحدائق
- التصويت — في اجتماعات جمعية الملاك
- الاطلاع — على الميزانية والحسابات والعقود
- الاعتراض — على قرارات الجمعية والرسوم
- الشكوى — لـ RERA أو المحكمة عند المخالفات
ما هي جمعية الملاك وكيف تعمل؟
جمعية الملاك (Owners Association) هيئة يُنشئها الملاك لإدارة المناطق المشتركة. تتكون من جميع الملاك ويُنتخب مجلس إدارة منهم. الجمعية تعيّن شركة إدارة (Management Company) وتُقرّ الميزانية السنوية ورسوم الخدمة وقواعد استخدام المبنى. في دبي يجب تسجيل الجمعية لدى RERA.
هيكل جمعية الملاك:
| الهيئة | الدور | التكوين |
|---|---|---|
| الجمعية العمومية | أعلى سلطة — تقرّ الميزانية وتنتخب المجلس | جميع الملاك |
| مجلس الإدارة | يشرف على الإدارة اليومية | 3 – 9 أعضاء منتخبين |
| شركة الإدارة | تنفّذ قرارات المجلس وتدير المبنى يومياً | شركة خاصة معيّنة |
| المدقق المالي | يراجع حسابات الجمعية | مدقق مستقل |
واجبات جمعية الملاك:
- صيانة المناطق المشتركة والمرافق
- إدارة صندوق رسوم الخدمة
- تأمين المبنى (تأمين شامل على المناطق المشتركة)
- إنشاء صندوق احتياطي للصيانة الكبرى
- وضع قواعد استخدام المبنى وإنفاذها
- عقد اجتماع عام سنوي على الأقل
قبل أن تكمل — تصفح 13+ محامي عقاري موثق
تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة
ما هي رسوم الخدمة وكيف تُحسب؟
رسوم الخدمة (Service Charges) مبالغ سنوية يدفعها كل مالك لتمويل صيانة المناطق المشتركة وإدارة المبنى. تُحسب بالقدم المربع وتختلف حسب المبنى والموقع (5 – 30+ درهم/قدم مربع سنوياً في دبي). تشمل الصيانة والتنظيف والأمن والتأمين والمرافق المشتركة.
| بند رسوم الخدمة | النسبة التقريبية |
|---|---|
| صيانة المناطق المشتركة | 25 – 35% |
| أمن المبنى | 10 – 15% |
| تنظيف المناطق المشتركة | 8 – 12% |
| كهرباء ومياه (مناطق مشتركة) | 10 – 15% |
| تأمين المبنى | 3 – 5% |
| إدارة (شركة الإدارة) | 10 – 15% |
| صندوق الاحتياطي | 10 – 15% |
| متنوعة | 5 – 10% |
نطاقات رسوم الخدمة في دبي:
- شقق اقتصادية: 5 – 12 درهم/قدم مربع سنوياً
- شقق متوسطة: 12 – 20 درهم/قدم مربع سنوياً
- شقق فاخرة: 20 – 35+ درهم/قدم مربع سنوياً
كيف تعترض على رسوم الخدمة المرتفعة؟
إذا اعتقدت أن رسوم الخدمة مبالغ فيها: أولاً راجع تفاصيل الميزانية واطلب مقارنة مع مباني مماثلة. ثانياً اعترض رسمياً في اجتماع الجمعية العمومية. ثالثاً قدّم شكوى لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA). رابعاً ارفع دعوى أمام لجنة المنازعات الإيجارية أو المحكمة.
خطوات الاعتراض:
- طلب التفاصيل — اطلب ميزانية مفصّلة وعقود المقاولين
- المقارنة — قارن الرسوم مع مباني مماثلة في نفس المنطقة
- الاعتراض في الجمعية — قدّم اعتراضاً مكتوباً في الاجتماع العام
- شكوى RERA — إذا لم يُستجب قدّم شكوى رسمية
- الإجراء القانوني — لجنة المنازعات الإيجارية أو المحكمة المدنية
ما هي أكثر نزاعات الملكية المشتركة شيوعاً؟
أبرز النزاعات: رسوم خدمة مرتفعة أو غير مبررة، سوء صيانة المناطق المشتركة، تأخر المطور في تسليم جمعية الملاك، مخالفة الملاك لقواعد المبنى (تأجير يومي، ضوضاء)، عيوب البناء في المناطق المشتركة، وسيطرة المطور على الجمعية لصالحه.
| نوع النزاع | الجهة المختصة | الحل |
|---|---|---|
| رسوم خدمة | RERA / لجنة المنازعات | مراجعة وتعديل |
| سوء صيانة | جمعية الملاك / RERA | إلزام شركة الإدارة |
| تأخر تسليم الجمعية | RERA | إلزام المطور |
| مخالفة قواعد المبنى | جمعية الملاك | غرامات وإنذارات |
| عيوب بناء | المطور / المحكمة | إصلاح أو تعويض |
| سيطرة المطور | RERA | تشكيل جمعية مستقلة |
الأسئلة الشائعة
هل يمكن رفض دفع رسوم الخدمة؟ لا. رسوم الخدمة التزام قانوني على كل مالك. عدم الدفع يؤدي لغرامات تأخير وقد يمنعك من بيع أو تأجير الوحدة. يمكنك الاعتراض على المبلغ لكن ليس على مبدأ الدفع.
هل المستأجر يتحمل رسوم الخدمة؟ بشكل عام المالك هو المسؤول أمام جمعية الملاك. لكن يمكن الاتفاق في عقد الإيجار على تحميل المستأجر بعض الرسوم (DEWA المشتركة مثلاً).
متى يجب على المطور تسليم إدارة المبنى لجمعية الملاك؟ بعد بيع نسبة معينة من الوحدات (عادة عند اكتمال بيع أغلبية الوحدات أو بعد سنة من تسليم آخر وحدة).
هل يمكن لجمعية الملاك تغيير شركة الإدارة؟ نعم. قرار تغيير شركة الإدارة يُتخذ بالتصويت في الجمعية العمومية بالأغلبية المطلوبة.
اقرأ أيضاً
مستعد للعثور على محامي عقاري المناسب؟
تصفح 13+ قائمة موثقة مع تقييمات حقيقية ومعلومات اتصال محدّثة.
ابدأ البحث الآنطلب تواصل للاستشارة
أرسل بيانات التواصل فقط. لا ترسل تفاصيل قضيتك.
دليل المحامين
فريق دليل المحامين المتخصص في تقديم محتوى موثوق عن المحامين والمستشارين القانونيين.